1、地块位置及现状情况

（1）地块位置：调整地块位于西华县中心城区北部，涉及D-04-01、D-04-02两个地块。地块北至教育大道、东至丰兴路、南至华兴大道、西至中华路，该地块交通便利，区位条件优越。

（2）现状情况：规划范围内总用地面积约为154874㎡（约15.49公顷）。委托地块用地面积为48881㎡（约4.89公顷）委托地块现状为耕地。东侧为华兴公寓,南侧为游园，西侧及北侧均为空地（已出让）。规划范围周边配套设施和基础设施相对完善，周边多为村庄（胡庄、后周楼、匡王等）及一、二类企业（南侧为河南钧鼎电子科技园，西南角为西华县东工业区一期）；周边有中华路、教育大道、华兴大道等城市主干道，交通便利，环境优美，区位条件优越。

（3）原规划情况：原控规中将地块D-04分为2个小地块；规划D-04-01地块为商业用地（B1），用地面积101887㎡，容积率≤1.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，停车位配建机动车0.75个/100㎡，建筑限高80米；D-04-02地块为防护绿地（B2），用地面积7312㎡，绿地率≥70%。

2、控规调整的必要性

西华县2012-006（1）号宗地（位于中华路与华兴大道交叉口东北角，华兴公寓西侧）于2012年12月份出让给河南钧诚置业有限公司，并于12月25日办理国有建设用地土地证（西国用2012第130号），土地面积73.90799亩，地类用途为商业住宅。

在后期建设过程中发现，华兴公寓在建设时占用了项目西侧河南钧诚置业有限公司11.0463亩土地,2019年7月公示并审批的《西华县北部片区D-04地块控制性详细规划》将该宗地用地性质调整为商业用地（用地代码B1,且华兴大道北侧已建成的游园项目使得该宗土地没有正常的出入口。因此，该公司请求将华兴公寓占用的约11亩土地向南补充，依法调整用地性质后，由该公司通过竞拍取得，同时在部分游园后面向华兴大道开通出入口。

由于华兴公寓为政府代建项目，使用中央预算内资金建设，建设的道路、绿化、部分房屋等未验收审计，无法退回超红线面积。因此，经县委县政府领导研究决定，原则同意华兴公寓建设时占用西侧河南钧诚置业有限公司土地约12亩（以实际测绘面积为准）向南补充，补充的土地依法变更用地性质为住宅，公开出让，宗地中间位置面向华兴大道开通出入口；河南钧诚置业有限公司已取得土地的容积率按照法律规定不予调整（详见附后文件《中共西华县委城乡规划领导小组关于第9次会议决定事项的通知》第六条）。

根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订版）第四十八条：修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。西华县人民政府《关于调整西华县北部片区控制性详细规划D-04宗地部分用地性质的批复》文件中已同意本次地块用地性质的调整。

因此，为加快城市建设步伐及钧诚公司的战略发展规划，解决该地块的遗留问题，对该地块的控制性详细规划进行调整十分必要。

3、规划调整内容

本次调整具体涉及到四个地块分别为D-04-01、D-04-02、D-04-03、D-04-04。为解决西华县2012-006（1）号宗地的遗留问题，加快城市建设步伐及钧诚公司的战略发展规划，进行以下内容的调整：1、将D-04-03地块的用地性质由商业用地调整为二类居住用地；2、依据现状，D-04-04地块的用地性质不变，依然为防护绿地，宽度由原来的20米向北延伸至约35米；3、依据现状，东侧丰兴路由36米调整为20米，建议作为华兴公寓内部路对外开放；在西侧增加宽25米南北向规划支路，教育大道做相应微调。调整后各地块用地指标（除面积外）均与原控规保持一致。

4、可行性分析

（1）通过对地块现状的考察，调整地块的用地性质现状为耕地，地块范围内无村庄居民，地势平坦，交通便利，环境优美，建设条件良好，市政设施齐全，不涉及拆迁安置，是适宜的居住建设地点，调整后能很好地解决河南钧诚置业有限公司对已取得使用权土地的开发问题，同时更好地进一步推动西华县的发展和建设。

（2）本次调整区域位于中华路与华兴大道交叉口东北角，北至教育大道，东至丰兴路，南至华兴大道，西至中华路，具有较好的开发条件和价值。调整后地块区域内用地性质为商业用地、二类居住用地、防护绿地等，地块的北侧为居住及一类工业用地，西侧为居住用地，南侧为二类工业用地。将局部地块调整为二类居住用地是合理的，能够极大地提高其土地利用效率，并与周边地块用地相协调，不会产生不利的外部效应。

（3）与原控规相比，本次修改没有涉及城市主次干路，不影响其通行能力。调整地块南侧和北侧均邻西华县交通性主干道，华兴大道红线宽60米，教育大道红线宽40米；本次调整根据现状将东侧规划路丰兴路道路红线36米调整为20米，建议作为华兴公寓内部路对外开放；在调整地块西侧增加25米宽南北向规划支路，因原控规中本地块北侧的规划支路现状为周口监狱，无实施建设可能，故随本次规划整体东移，符合中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中“优化街区路网结构”的要求，即“加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统”。因此，本次调整将东侧规划路丰兴路道路红线36米调整为20米，建议作为华兴公寓内部路对外开放；在调整地块西侧增加25米宽南北向规划支路对道路交通有积极的影响，完全符合“窄马路、密路网”的理念，是必要可行的。

（4）项目地块具有较好的开发条件和价值，调整后，能够更大地挖掘土地潜力，开发土地价值，符合国家城市规划相关规范的要求，调整后对区域交通、公共服务设施及市政设施不会产生大的不利影响，对于周边单位的用地开发也不会产生不利的外部效应。

5、规划调整影响分析 

（1）与原控规相比，商业用地减少了46867㎡，增加二类居住用地48881㎡，根据商业用地及二类居住用地的分布情况可知，此次调整符合《西华县中心城区北部片区控制性详细规划》的要求，在有效解决该地块遗留问题的同时，更有利于挖掘土地潜力，发挥土地价值。

（2）本次调整后防护绿地的面积有所增加，由原来的7312㎡增加至9661㎡，对城市绿地有所贡献，调整后的影响是积极的，响应了现有城市的发展理念，一定程度上提高了西华县城市的宜居性和舒适度，同时更有利于西华县海绵城市的建设。

（3）本次调整主要是对地块用地性质的调整，D-04-03地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地后，容积率上限由原来的的1.5调整为1.8，加大了该片区的人口容量，市政压力也略有增加，但建筑密度与建筑限高均有所下降，一定程度上也会降低该片区的市政承载压力，因此，本次调整幅度应属于片区各项市政设施可承受范围内，对片区市政工程方面基本无影响。

（4）本项目位于西华县中心城区北部片区，毗邻城市主干道，南侧为河南君鼎电子科技园，东侧为已建项目华兴公寓，因此建筑的整体风貌、色彩、体量等方面，应符合该片区的整体色调及风格。

6、调整前后对比

（1）用地性质对比

（2）调整前后用地控制指标对比如下