来源:西华县人民政府 2019-06-19 09:50
1、地块位置及现状情况
(1)地块位置:调整地块位于西华县老城片区内,逍遥路东侧、女娲大道西侧、人民路南侧、女娲转盘北侧;属于《西华县城老城片区控制性详细规划》的一部分,街坊编号:K-02,地块编码:K-02-03、K-02-04、K-02-05、K-02-09和K-02-10。
(2)现状情况:K-02-03、K-02-04、K-02-05、K-02-09和K-02-10地块北侧为人民路、东侧为女娲大道、西侧为逍遥路,内部现状东北角为西华县消防大队,西侧为逍遥园,中部和南部为空地,之前为厂房,现已经拆除完毕。四周均有现状的城市道路,市政设施好,场地空旷且较为平坦,是较为理想的建设用地。
(3)原规划情况:原《控规》规划K-02-03地块为居住用地(R2),用地面积4.65ha,容积率1.5—2.5,建筑密度≤25%,绿地率≥35%,停车位配建0.8个/户,建筑限高80米;K-02-04地块为消防设施用地(U31),用地面积1.01ha;K-02-05地块为商业用地(B1),用地面积1.90ha,容积率2.0—4.0,建筑密度≤35%,绿地率≥25%,停车位配建0.5个/100㎡,建筑限高60米;K-02-09地块为商业用地(B1),用地面积1.95ha,容积率2.0—4.0,建筑密度≤35%,绿地率≥25%,停车位配建0.5个/100㎡,建筑限高60米;K-02-10地块为公园绿地(G1),用地面积0.14ha,绿地率≥65%。
2、控规调整的必要性
根据西华县城老城片区的建设实际需求,为了便于项目的实施,将西华县人民路、逍遥路、女娲大道围合地块的用地性质和开发强度适度调整,不仅有利于商业的集聚,便于形成特色商业街,而且能科学规划城市空间布局,合理开发利用地上空间,最大限度合理的利用城市土地资源,有利于节约集约用地,提高土地使用效益。本项目的调整不仅是片区发展的实际需求,也是对县城商业资源的整合。
3、规划调整内容
K-02-03居住用地部分调整为公园绿地,用地代码为K-02-03;K-02-03居住用地部分调整为商业用地,和K-02-05、K-02-09的商业用地集中规划,和K-02-10的公园绿地部分调整为商业用地,将用地集中整合,用地代码为K-02-05;K-02-04的消防设施用地用地性质保持不变,用地代码为K-02-04;K-02-10部分用地用地性质仍为公园绿地,用地代码为K-02-09。
4、可行性分析
(1)通过对地块的分析,西华县人民路、逍遥路、女娲大道围合地块,内部现状东北角为西华县消防大队,西侧为逍遥园,中部和南部为空地,之前为厂房,现已经拆除完毕。便于项目落实,增强规划可操作性。
地块建设条件良好,本地块调整后能进一步提高其服务均衡性,能够进一步优化该片区的用地布局。因此调整地块的选址比较合理。
(2)调整后,将文明路(逍遥路—女娲大道段)设置成隐形道路,用地布局未发生大的调整,整个地块更具有完整性,不会对老城片区的规划结构、功能分区景观系统、公共设施布局、市政设施规划等产生大的负面影响,反而更符合西华县的发展需要。
(3)调整后,将文明路(逍遥路—女娲大道段)设置成隐形道路,几块商业用地集中布置在一块,调整后,地块建筑面积的上限有所减少,调整后对区域交通、公共服务设施及市政设施不会产生大的不利影响。
5、规划调整影响分析
(1)由于人民路与逍遥路现状已经建有逍遥园,因此原控规中规划的居住用地此次予以取消。调整后居住用地减少2.42公顷,公园绿地增加了2.42公顷。
(2)调整后商业用地增加了2.65公顷,原控规中东侧和南侧规划有商业用地,将几块商业用地集中规划,方便地块的出让和提高土地的使用效率。
(3)本次调整涉及绿地修改。在调整地块内进行绿地指标平衡,规划修改后,对县城绿地有所增加。调整后公园绿地整体增加了2.37公顷。
(4)调整后,增加了城市的开敞空间,加大了该地段的环境容量,降低了规划区的开发强度,调整后对城市环境的影响较为有利。调整后,更利于塑造县城老城片区的整体环境,营造良好的区域环境,提高县城老城片区的整体协调性,更利于提升调整地块的整体形象和土地使用价值。
(5)本次修改涉及调整城市支路文明路,将文明路(逍遥路—女娲大道)路段规划为商业内部道路,考虑到商业地块的完整性和出让地块的限制,现状该路段还会开始动工修建,将该路段设计为商业内部的隐形道路,更为合理。将商业集中布局,有利于形成特色商业。地块建筑密度和容积率的调整在相关规范的要求范围内,不会对区域交通造成不良影响。
6、调整前后对比
(1)用地性质对比:
(2)调整前后用地控制指标对比如下:
类型 |
地块 编码 |
代码 |
用地面积(公顷) |
容积率 |
建筑密度(%) |
建筑高度(m) |
绿地率(%) |
停车位指标 |
原控规指标
|
K-02-03 |
R2 |
4.65 |
1.5—2.5 |
25 |
80 |
35 |
0.8个/户 |
K-02-04 |
U31 |
1.01 |
—— |
—— |
—— |
—— |
—— |
|
K-02-05 |
B1 |
1.90 |
2.0—4.0 |
35 |
60 |
25 |
0.5车位/百平方米建筑面积 |
|
K-02-09 |
B1 |
1.95 |
2.0—4.0 |
35 |
60 |
25 |
0.5车位/百平方米建筑面积 |
|
K-02-10 |
G1 |
0.14 |
—— |
—— |
—— |
65 |
—— |
|
调整后指标 |
K-02-03 |
G1 |
2.42 |
—— |
—— |
—— |
≥70 |
—— |
K-02-04 |
U31 |
1.02 |
<1.2 |
<30 |
<24 |
≥30 |
—— |
|
K-02-05 |
B1 |
6.5 |
<1.5 |
<45 |
<40 |
≥15 |
0.75 车位/百平方米建筑面积 |
|
K-02-09 |
G1 |
0.09 |
—— |
—— |
—— |
≥70 |
—— |