各乡镇人民政府、办事处，经开区管委会，县人民政府有关部门：

《西华县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

                           2026年7月28日

 

 

 

西华县农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

 

第一章 总  则

 

第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，建立城乡统一的建设用地市场，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）和《自然资源部办公厅关于印发深化集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合我县实际，特制定本管理办法。

第二条 本办法所称入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。

第三条 西华县行政区域内，存量农村集体建设用地中国土空间规划确定为工矿仓储、商业服务业等经营性用途的土地，均可作为集体经营性建设用地进行入市。国土空间规划需调整、修改的，按规定程序进行。

第四条 中华人民共和国境内的自然人、法人、除法律法规另有规定外，均可按照本办法取得集体经营性建设用地使用权，依法进行土地开发、利用和经营。

第五条 入市的集体经营性建设用地，其使用权人依法享有使用和处置入市土地的权利，受《中华人民共和国民法典》等法律法规保护，同时承担和国有建设用地同等的责任和义务，接受市场监管。

第六条 入市范围为西华县全域。对依法完成权属登记、符合国土空间规划和用途管制规则的工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地，方可纳入入市交易范围。入市土地不得用于建设商品住房。

 

第二章 入市主体

 

第七条 农村集体经营性建设用地入市主体是依法代表行使集体土地所有权的农村集体经济组织。入市前，土地所属村（社区）集体应完成农村集体经济组织登记赋码。

入市土地属于村农民集体、村民小组农民集体所有的，由村集体经济组织（经济合作社）作为主体实施入市。

入市土地属于乡镇（办事处）农民集体所有的，乡镇（办事处）农民集体可委托具有市场法人资格的集体资产管理公司，或其他法人组织代为入市。

 

第三章 入市方式

 

第八条 农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，在使用期限内可以转让、出租、抵押等。出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，租赁的最高年限不超过20年。

（一）集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有权人在一定年期内的集体经营性建设用地使用权出让，由土地使用权人向土地所有权人支付土地出让金的行为。

（二）集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

（三）农村集体经营性建设用地作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体土地所有权人或其委托的主体单位持有。

（四）集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。

（五）集体经营性建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将集体经营性建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

（六）集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人将通过入市取得的集体经营性建设用地，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第九条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件使用土地的；

（二）农村集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%的；

（三）法律法规规定的其他不可转让的情况。

第十条 集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移。

集体经营性建设用地使用权转让和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之转让和抵押；集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物转让和抵押时，其占用范围内的土地使用权随之转让和抵押。集体经营性建设用地使用权依法转让、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

第十一条 转让、出租使用年限不得超过初次入市合同约定的使用截止年限。

第十二条 集体经营性建设用地使用权转让和抵押的，交易双方应当持不动产权属证书、本次交易合同等资料向原登记机构申请办理转移登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理转移登记。

入市土地转让的，应符合入市合同约定的条件。参照《河南省国土资源厅河南省住房和城乡建设厅国家税务总局关于印发不动产交易、税费征缴、登记联办业务事项三级十同“一套材料”清单的通知》（豫国土资发〔2018〕145号）中“国有建设用地使用权转移登记（买卖）”规定的相关材料清单，办理转移登记手续。

第十三条 集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

 

第四章 入市条件

 

第十四条 农村集体经营性建设用地入市宗地应符合以下要求：

（一）产权清晰、权属无争议，无任何其他权利障碍；

（二）地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；

（三）具备通水、通电、通路、土地平整等基本开发建设条件；

（四）符合国民经济和社会发展规划，符合产业政策、环保等要求；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十五条 农村集体经营性建设用地所有权人需依据不动产登记证书登载的所有权人确认，入市前须完成集体土地所有权登记。

第十六条 2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地，实际用地方式符合国土空间规划，符合产业政策和入市政策，可在合法合规的基础上，充分发挥村民自治作用，办理集体经营性建设用地入市手续。同宗地既有现状建设用地，又有少量农用地等其它地类的，可结合实际情况仅对建设用地部分办理入市手续，但不得违规占用农用地等其他土地，已占用的非建设用地部分要在入市前拆除复垦为原地类。农村集体经营性建设用地入市项目房屋建设必须严格执行工程建设项目基本建设程序，落实建筑工程施工许可、工程发包与承包、工程监理、安全生产、工程质量、消防安全、竣工验收等监督管理要求。

 

第五章 入市程序

 

第十七条 集体经营性建设用地入市按以下程序办理：入市准备、价格评估、拟定入市方案、入市核对、公开交易、签订合同、产权登记、联合监管。

（一）入市准备。入市主体提出入市意向，经乡镇政府（办事处）审查后，征询自然资源、工信、生态环境等部门意见，明确规划条件、产业准入、生态环境保护要求等。

（二）价格评估。入市主体参照基准地价等法定公示地价，

委托县自然资源局招标有资质的第三方土地估价机构开展地价评估。入市主体参考评估结果确定拟入市地块起始价或底价。

（三）制定入市方案。入市主体制定入市方案，方案应包括土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、土地增值收益调节金缴纳比例、集体收益分配安排等内容，作为后续申请入市、拟定合同和履行监管协议的依据。入市方案以“四议两公开”工作法形成决议后，入市主体向乡镇政府（办事处）提交入市申请。乡镇政府（办事处）就干群基础、信访稳定、权属来源等问题进行综合评定，审查同意后出具意见，与入市方案一并报县政府研究。

（四）入市核对。县政府组织有关部门对入市材料进行联合审核，县自然资源局核对入市宗地是否符合国土空间规划和用途管制，是否符合规划条件；县发展改革委核对是否符合产业政策；生态环境局西华分局核对是否符合生态环境保护要求，乡镇政府（办事处）和县民政局核对是否符合民主决策程序；县财政局核对是否符合收益分配原则；属于招商引资项目的由县商务局审核是否符合招商协议约定等。审核通过后，县政府参照国有建设用地批准程序批准并下达同意入市文件。

（五）公开交易。参照国有建设用地规则，入市主体可委托县自然资源局在中国土地市场网等公开媒体发布公告，或持批准入市文件在公共资源交易平台发布公告，进行公开交易并确定使用权人。

（六）签订合同。入市宗地成交并完成公示后，县自然资源局指导交易双方参照国家印发的示范文本依法签订书面合同，报县自然资源局备案。合同载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。在出让合同的基础上，依据农村集体经营性建设用地开发利用要求，乡镇政府（办事处）与交易双方参照国家示范文本签订三方监管协议。

（七）产权登记。在缴清土地价款、增值收益调节金、各项税费后，使用权人可向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。合法建造的建筑物、构筑物及其附属设施，可以依法申请地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权登记。集体经营性建设用地使用权发生变更、转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。

（八）监督管理。乡镇政府（办事处）、自然资源、工信、生态环境等部门按照“谁主管、谁提出、谁负责”的原则对合同附具的约束条件和法定监管事项实施联合监管。

第十八条 受让人应按入市合同约定和相关政策规定缴纳入市价款，逾期缴纳的，每逾期一日按应缴款金额的1‰计征违约金，该违约金列入政府调节金收入。出让人应按照相关要求足额缴纳土地增值收益调节金。

第十九条 禁止将农用地以建设用地名义出让、租赁，以及将农用地与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

禁止基层干部群众、入市主体与用地者私下签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同或合作开发、作价入股协议。

第二十条 集体经营性建设用地入市后，土地使用者必须严格按照出让、租赁合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途、容积率。确需改变土地用途、容积率的，应当经土地所有权人同意和原批准机关批准，并签订补充合同或重新签订合同。

第二十一条 住建、生态环境等有关部门应参照国有建设用地流程为入市的集体建设用地办理相关手续。

第二十二条 对已办理租赁入市又申请转为出让入市的，经村组群众民主表决同意，由租赁转为出让，由原入市主体进行出让地价评估，制订出让入市方案，凭表决决议报请县政府批复同意后，原入市主体和受让人签订出让合同（合同中应注明租赁变出让的相关内容），可不再履行挂牌或协议出让程序。

第二十三条 土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，土地所有权人不得提前收回，法律法规另有规定、合同另有约定的除外。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理，给予土地使用权人合理补偿。期限届满的，按入市合同的约定办理，法律法规另有规定的除外。政府依法需对农村集体经营性建设用地实行征收的，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第二十四条 土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，土地所有权人不得提前收回，法律法规另有规定、合同另有约定的除外。符合规定需提前收回的，应依照法律法规和合同约定办理，给予土地使用权人合理补偿。期限届满的，按入市合同的约定办理，法律法规另有规定的除外。政府依法需对农村集体经营性建设用地实行征收的，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

 

第六章 地价管理

 

第二十五条 农村集体经营性建设用地入市实行城乡统一的基准地价体系，在统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行。

第二十六条 入市主体应委托有资质的土地估价机构进行土地价格评估。土地估价机构应客观、独立、公正，可以参照当地国有建设用地正常市场价格，按照同权同价的原则进行估价，并且符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）要求。土地估价应出具《土地估价报告》，并按照《国土资源部〈关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度〉的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求进行备案。

第二十七条 土地所有权人在参考评估备案价的基础上，通过民主决策程序拟定起始价或协议出让底价的初步结果，原则上不能低于评估备案价。

第二十八条 土地所有权人拟定的起始价或协议出让底价、年租赁价格的初步结果，应报县政府核对，县政府可提出修改意见，土地所有权人应当按照县政府的意见进行修改后确定。

 

第七章 收益管理

 

第二十九条 县政府制定土地增值收益调节金征管实施细则，确定合理的国家、农村集体经济组织和农民收益分配比例关系，实现农民集体在入市和土地征收中收益比例大体相当，农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。

第三十条 对出让入市的，调节金征收实行扣缴制。出让土地成交后，受让人应按合同约定将成交价款全额缴入县财政局指定账户，县财政局会同县自然资源局核定应缴调节金数额，从成交价款中提取调节金，进行代扣代缴。

对租赁入市的，调节金征收实行预缴制。办理租赁入市手续时，按起始租赁金总额核定应缴调节金额，由竞买人以竞买保证金的形式缴入县财政局指定账户，土地成交并签订入市合同后，保证金转为调节金，成交价高于起始价的，需补齐应缴调节金额。

第三十一条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、支持乡村振兴等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第三十二条 农村集体经营性建设用地入市，土地所有权人应承担相应的土地开发成本，入市前达到使用条件。

第三十三条 农民集体入市收益应先行支付通水、通电、通路、土地平整等土地开发成本，参照征收土地区片价向群众支付土地补偿款，剩余部分按照《西华县农村集体经营性建设用地入市收益分配指导意见》要求（附件2），用于村集体经济发展、公共设施完善、提高成员生活质量水平。

第三十四条 有关部门对土地增值收益调节金和农民集体入市收益分配使用进行全过程、全方位监管，确保按规定用途使用，防止截留、侵占和挪用。

第三十五条 集体经营性建设用地使用权入市，应当依法缴纳有关税费，推进集体与国有建设用地统一的税收标准制度。

 

第八章 法律责任

 

第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权入市违反上级法律法规的规定交易的，相关部门不得为其办理不动产权登记、规划许可、施工许可等手续。

第三十七条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十八条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

 

第九章 附则

 

第三十九条 本办法自发布起施行。期间，法律法规及上级文件等另有规定的，从其规定。

西华县农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）.docx

西华县农村集体经营性建设用地入市收益分配的指导意见（试行）.docx

西华县农村集体经营性建设用地入市民主决策办法（试行）.docx

《西华县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的政策解读